1. ¿Cómo es un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato atípico. No existe un marco de regulación que indique condiciones específicas sobre cómo desarrollar este tipo de contratos. Se recogen alusiones en el Código Civil y en el Artículo 14 del Reglamento Hipotecario así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
No podemos olvidar que este tipo de contrato en realidad son dos (compraventa y alquiler) aunque estén recogidos ambos en un único documento. Al ser un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra.
- En la parte del contrato de alquiler deberá incluir; plazo de duración del arrendamiento, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.
- Respecto al contrato de compraventa; precio de venta del inmueble, plazo definido para ejercer el derecho a la compra, el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.
“Es un contrato en el que prima la aplicación de la autonomía de la voluntad y libertad de las partes”.
2. ¿Qué requisitos mínimos tiene que tener este contrato?
- Precio de compra final y mensualidades de alquiler fijados en el contrato.
- Plazo en el que se va a adquirir la vivienda.
- El inquilino tiene derecho a decidir si quiere realizar la compra finalmente antes del plazo establecido.
- En la mayoría se recoge una prima. Esta prima es una cantidad que se abona al propietario por la concesión de opción a compra. Si se ejecuta la compra, la prima se descuenta del precio final de venta, si no se ejecuta la compra esta prima se pierde.
Tras repasar estos requisitos mínimos no queremos dejar de destacar ciertos puntos indispensables para la realización de un contrato de alquiler:
- Partes contratantes.
- Características de la vivienda.
- Gastos generales (reparaciones, suministros…)
- Información de la vivienda (superficie, dirección).
- Fianza y su periodo de devolución.
- Resolución del contrato (condiciones).
- Inventario de la vivienda.
Cuantos más cabos atados dejemos, menor posibilidad de conflictos habrá en un futuro. Invertir tiempo en la realización de un buen contrato merece la pena.
3. ¿Puede variar el precio de venta y alquiler en un contrato de alquiler con opción a compra?
El precio de venta no puede ser modificado por ninguna de las dos partes del contrato, en cambio, el precio del alquiler puede variar en función del IPC si el dueño lo exige.
4. ¿Quién paga el IBI?
El propietario debe estar al día de los recibos de la comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras. Por lo tanto, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles debería correr a cargo del propietario salvo que se acordase lo contrario. Al ser un contrato de alquiler con opción a compra no se diferencia mucho de un contrato de alquiler normal.
5. Declaraciones e impuestos
- El alquiler podrá ser deducido y el propietario deberá declarar lo percibido por este si solo es especificado el plazo y el precio de la vivienda durante la etapa de alquiler. La ganancia, además, deberá ser declarada en el momento de la venta por el propietario y el comprador deberá deducírsela.
- El propietario deberá declarar la ganancia por la prima aunque el inquilino no pueda desgravarla.
Tras estas indicaciones cabe destacar las ventajas de optar a un alquiler con opción a compra. Los requisitos que se piden para acceder a este tipo de contrato son mucho menos exigentes que en el caso de los créditos hipotecarios, especialmente cuando hacemos referencia a la cantidad inicial requerida para acceder al sistema. Aunque en este contrato se requiera un pago inicial, su porcentaje será mucho menor que en la modalidad regular de compra.
En relación al acceso para obtener un crédito hipotecario, los bancos suelen dar mayores beneficios cuando el solicitante ya tiene un pago previo realizado en concepto de la compra de la casa. Por lo que haber optado por esa opción será de ayuda en el futuro si tienes que pedir el crédito a la hora de hacer el traspaso.
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